वडोदरा में मकान ख़रीदने से पहले जाँचने वाले दस्तावेज़
वडोदरा में मकान ख़रीदने से पहले जाँचिए: भूमि रिकॉर्ड (7/12 और 8-A के उतारे और म्यूटेशन एंट्री, राज्य के AnyROR पोर्टल पर), ज़मीन को ग़ैर-कृषि उपयोग में बदलने का ऑर्डर, बिल्डिंग परमिशन और मंज़ूर लेआउट, वकील की टाइटल जाँच, ज़मीन पर कोई लोन या बोझ, जंत्री क़ीमत, और बेचने के एग्रीमेंट की हर शर्त।
एक बार पता चल जाए कि कौन-सा काग़ज़ किसलिए है, तो इनमें से कोई भी पढ़ना मुश्किल नहीं। यह पेज इन्हें उसी क्रम में समझाता है जिसमें आप जाँचेंगे। यह आपके अपने वकील की जगह नहीं लेता, और हर डेवलपर को, हमारे समेत, ये सब ख़ुशी से दिखाने चाहिए।
लेखक: किंजल मेहता, सिविल इंजीनियर (MSU Baroda) और पार्टनर, TAM Developers।
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हम इसी सड़क पर टाउनहाउस बनाते हैं। Lake Tree Avenue हमारा प्रोजेक्ट है, इसलिए यह गाइड यह जानते हुए पढ़िए कि इसे किसने लिखा है।
भूमि रिकॉर्ड क्या दिखाता है?
- गाँव फ़ॉर्म 7/12 (सातबारा)। ज़मीन के किसी टुकड़े का मूल रिकॉर्ड: उसका सर्वे नंबर, क्षेत्रफल, किसके पास है, उसका उपयोग कैसे हो सकता है, और उस पर दर्ज कोई अधिकार या बोझ, जैसे बैंक का लोन।
- गाँव फ़ॉर्म 8-A। गाँव में एक खातेदार की सारी ज़मीन की सूची। इससे पक्का होता है कि विक्रेता के पास सच में वही है जो 7/12 कहता है।
- गाँव फ़ॉर्म 6, म्यूटेशन रजिस्टर। ज़मीन में हुए बदलावों का इतिहास: हर बिक्री, विरासत या कन्वर्ज़न, नंबर और तारीख़ के साथ दर्ज। उल्टे क्रम में पढ़िए कि मौजूदा मालिक के पास ज़मीन कैसे आई।
- प्रॉपर्टी कार्ड। शहरी इलाक़ों में, शहरी रिकॉर्ड जो 7/12 की जगह होता है।
ये रिकॉर्ड आप ख़ुद गुजरात राजस्व विभाग के AnyROR पोर्टल पर देख सकते हैं, ग्रामीण भूमि रिकॉर्ड में (7/12, 8-A और म्यूटेशन एंट्री के लिए) या शहरी भूमि रिकॉर्ड में (प्रॉपर्टी कार्ड के लिए), और डिजिटल साइन वाली कॉपी मँगा सकते हैं। डेवलपर से सर्वे नंबर और गाँव पूछिए, और ख़ुद देखिए।
क्या ज़मीन रहने के लिए कन्वर्ट हुई है?
वडोदरा के आसपास की ज़्यादातर ज़मीन खेती की थी। उस पर मकान बनाने से पहले, गुजरात भू-राजस्व संहिता की धारा 65 के तहत उसका उपयोग ग़ैर-कृषि में बदलना होता है। अनुमति के लिए राज्य के iORA पोर्टल पर ऑनलाइन आवेदन होता है, और नतीजा NA ऑर्डर होता है।
NA ऑर्डर में पढ़िए: सर्वे नंबर और क्षेत्रफल (क्या ये 7/12 से मेल खाते हैं?), उद्देश्य (इसमें रिहायशी लिखा होना चाहिए), और जुड़ी हुई शर्तें। कन्वर्ज़न म्यूटेशन एंट्री में भी दिखना चाहिए।
क्या इन मकानों की बिल्डिंग परमिशन है?
पूछिए कि बिल्डिंग परमिशन किस प्राधिकरण ने दी, और उसे मंज़ूर लेआउट प्लान के साथ देखिए। जाँचिए कि ब्रोशर के प्लॉट नंबर, प्लॉट क्षेत्रफल और सड़कों की चौड़ाई मंज़ूर प्लान से मेल खाते हैं, और जो मकान आप ख़रीद रहे हैं वह उस पर है।
निर्माण पूरा होने पर प्राधिकरण कंप्लीशन या ऑक्यूपेशन सर्टिफ़िकेट जारी करता है। बन रहे प्रोजेक्ट में पूछिए कि डेवलपर इसकी उम्मीद कब करता है, और इसे अपने एग्रीमेंट में क़ब्ज़े की शर्त बनाइए।
टाइटल कौन जाँचता है, और कितना पीछे तक?
टाइटल की जाँच आपके वकील का काम है, आपका नहीं। आम चलन है कि मालिकाना हक़ की कड़ी लगभग 30 साल पीछे तक, सेल डीड, विरासत और म्यूटेशन एंट्री से, देखी जाए, और पक्का किया जाए कि किसी और का कोई दावा नहीं है।
आपके वकील को डेवलपर का बेचने का अधिकार भी पक्का करना चाहिए। डेवलपर ज़मीन का मालिक हो सकता है, या ज़मीन-मालिक से डेवलपमेंट एग्रीमेंट या पावर ऑफ़ अटॉर्नी के तहत रख सकता है; हर एक के अपने काग़ज़ चाहिए। लोन देने वाला बैंक भी अपनी क़ानूनी जाँच करेगा, पर वह पहले बैंक को बचाती है।
क्या ज़मीन पर कोई लोन या बोझ है?
7/12 पर दर्ज अधिकार और बोझ देखिए, और अपने वकील से सब-रजिस्ट्रार के रिकॉर्ड में रजिस्टर्ड गिरवी की खोज कराइए। कई प्रोजेक्ट निर्माण के लिए ज़मीन पर लोन लेते हैं। यह सामान्य है, पर आपको पता होना चाहिए कि लेंडर कौन है, और पूरा भुगतान करने पर आपका मकान उस बोझ से मुक्त होगा (लेंडर का अनापत्ति पत्र)।
जंत्री क़ीमत क्या है, और क्यों मायने रखती है?
जंत्री हर इलाक़े में ज़मीन की सरकारी बाज़ार क़ीमत है। स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फ़ीस जंत्री क़ीमत और आपकी सेल डीड की क़ीमत में से जो ज़्यादा हो, उस पर लगती है, इसलिए क़ीमत तय करने से पहले राज्य की गरवी वेबसाइट पर इसे देख लीजिए। लागू दरें वे हैं जो 15 अप्रैल 2023 को संशोधित हुईं। पूरा हिसाब घर ख़रीदने का ख़र्च में है।
बेचने का एग्रीमेंट कैसे पढ़ें?
बेचने का एग्रीमेंट (अक्सर बानाख़त कहा जाता है) वह दस्तावेज़ है जो सेल डीड से पहले आपको बाँधता है। बुकिंग राशि से ज़्यादा देने से पहले, अपने वकील के साथ, हर शर्त पढ़िए। ख़ास तौर पर ये जाँचिए:
- पक्ष: कौन बेच रहा है, और किस अधिकार से (मालिक, डेवलपमेंट एग्रीमेंट, पावर ऑफ़ अटॉर्नी)।
- संपत्ति: प्लॉट नंबर, प्लॉट क्षेत्रफल और सीमाएँ, मंज़ूर लेआउट से मेल खाती हुई।
- क़ीमत और हर अलग चार्ज, रक़म के साथ: डेवलपमेंट, डॉक्यूमेंटेशन, GST, मीटर डिपॉज़िट, मेंटेनेंस।
- भुगतान का शेड्यूल, निर्माण के चरणों से जुड़ा, सिर्फ़ तारीख़ों से नहीं।
- क़ब्ज़े की तारीख़, और देर होने पर क्या होगा।
- स्पेसिफ़िकेशन, अनुसूची के रूप में जुड़े हुए, एक वाक्य में नहीं।
- बदलाव की शर्त: डेवलपर माप, डिज़ाइन या स्पेसिफ़िकेशन कितना बदल सकता है, और आपको कैसे बताया जाएगा।
- रद्द करना: कोई भी पक्ष रद्द करे तो आपको क्या और कब वापस मिलेगा।
- मेंटेनेंस सोसाइटी: कब बनेगी, किसका ख़र्च उठाएगी, और कॉमन एरिया कब सौंपे जाएँगे।
गुजरात में क़ब्ज़ा देने वाले बेचने के एग्रीमेंट पर बिक्री जैसी स्टांप ड्यूटी लगती है; गुजरात हाई कोर्ट ने माना है कि उस पर दी गई ड्यूटी बाद की सेल डीड में गिनी जाती है, ताकि एक ही क़ीमत पर दो बार कर न लगे। अपने वकील से पूछिए कि आप किस तरह का एग्रीमेंट साइन कर रहे हैं और उस पर कितनी ड्यूटी है।
Lake Tree Avenue में आप क्या देख सकते हैं?
NA ऑर्डर, बिल्डिंग परमिशन और टाइटल जाँच के लिए उपलब्ध हैं। हमसे कहिए, अपने वकील को साथ लाइए, और बुकिंग से पहले हम हर एक दिखाएँगे। हमारे डिस्क्लेमर पूरे प्रकाशित हैं, बदलाव वाली शर्त समेत, ताकि एग्रीमेंट देखने से पहले आप उन्हें पढ़ सकें।
यह पेज दस्तावेज़ों को वैसे समझाता है जैसे हम उन्हें नीचे के स्रोतों से, 12 अक्टूबर 2026 तक, समझते हैं। इसकी अभी किसी वकील ने समीक्षा नहीं की है; जब करेंगे, उनका नाम यहाँ होगा। यह क़ानूनी सलाह नहीं है; जो भी संपत्ति ख़रीदें, उसके काग़ज़ अपने वकील से जँचवाइए।
इस विषय पर सवाल
7/12 का उतारा क्या है?
गाँव फ़ॉर्म 7/12 गुजरात का मूल भूमि रिकॉर्ड है। इसमें सर्वे नंबर, क्षेत्रफल, खातेदार, अनुमत उपयोग और ज़मीन पर कोई अधिकार या बोझ दिखता है। इसे AnyROR पोर्टल पर देख सकते हैं।
NA ऑर्डर क्या है?
वह ऑर्डर जो गुजरात भू-राजस्व संहिता की धारा 65 के तहत ज़मीन को कृषि से ग़ैर-कृषि उपयोग में बदलता है। मकान सिर्फ़ कन्वर्ट हुई ज़मीन पर बन सकते हैं।
कितने साल का टाइटल जाँचना चाहिए?
आम चलन मालिकाना हक़ की कड़ी के लगभग 30 साल का है। टाइटल की जाँच आपका वकील करता है और लिखित राय देता है।
क्या Lake Tree Avenue में बुकिंग से पहले काग़ज़ देख सकते हैं?
हाँ। NA ऑर्डर, बिल्डिंग परमिशन और टाइटल जाँच के लिए उपलब्ध हैं। हमसे कहिए, और अपने वकील को साथ लाइए।
आँकड़े कहाँ से लिए गए हैं
इस पेज का हर आँकड़ा 12 अक्टूबर 2026 को जाँचा गया। नियम और दरें बदलती रहती हैं; दस्तख़त करने से पहले फिर से जाँच लीजिए।
- AnyROR भूमि रिकॉर्ड पोर्टल (राजस्व विभाग, गुजरात सरकार)
- iORA, ऑनलाइन राजस्व आवेदन (गुजरात सरकार)
- गुजरात में NA अनुमति: प्रक्रिया और समय (भट्ट एंड जोशी एसोसिएट्स, 2026)
- गुजरात हाई कोर्ट: एक ही बिक्री क़ीमत पर दो बार स्टांप ड्यूटी नहीं (लाइवलॉ, 2024)
- गरवी: जंत्री क़ीमत और स्टांप ड्यूटी (गुजरात सरकार)
ऐसी और गाइड
- घर ख़रीदने का ख़र्च: क़ीमत के ऊपर हर ख़र्च: GST, स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन, डेवलपर के चार्ज, लोन का ख़र्च और देखभाल।
- प्लॉट, कारपेट और बिल्ट-अप एरिया: हर एरिया का मतलब, मकान की फ़्लैट से तुलना कैसे करें, और हमारी अपनी प्लॉट तालिका।
- बुकिंग से पहले पूछने वाले सवाल: पहली बार ख़रीदने वालों की चेकलिस्ट, और बुकिंग से चाबी तक के आम क़दम।
आइए, ख़ुद यहाँ खड़े होकर देखिए।
फ़्लोर प्लान एक ड्रॉइंग है। तस्वीर बस एक तस्वीर है। इनमें से कोई भी यह नहीं बताता कि दोपहर 4 बजे लिविंग रूम कैसा लगता है।
हमें बताइए कि आप कब आ सकते हैं। हम घर खुला रखेंगे, एक घंटा आपके लिए ख़ाली रखेंगे, और आपके साथ एवेन्यू में घूमेंगे। साइट विज़िट रोज़ होती है।